In der Rechtsprechung war bislang höchst strittig, wie Klagen auf „Feststellung einer Mietminderung“ zu bewerten seien. Zugrunde liegt die typische Fallkonstellation, dass der Mieter aufgrund von ihm angenommener Mängel der Auffassung ist, die Miete sei gem. § 536 BGB nur in geminderter Höhe geschuldet. Sofern der Vermieter auf die Minderung nicht eingeht, hat der Mieter dann die Möglichkeit, im Wege der negativen Feststellungsklage feststellen zu lassen, dass er einen über die geminderte Miete hinausgehenden monatlichen Mietzins nicht schulde.
Die überwiegende Rechtsprechung ist bisher davon ausgegangen, in diesem Fall sei lediglich der Jahresbetrag der streitigen Mietminderung maßgebend, gegebenenfalls zuzüglich bereits bei Klageeinreichung fälliger Minderungsbeträge. Begründet wurde dies mit einer analogen Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG, wonach bei Ansprüchen des Mieters auf Mängelbeseitigung und Instandsetzung lediglich der Jahresbetrag der zu erwartenden Minderung anzusetzen ist.
Der BGH (Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15) hat zwischenzeitlich die Frage entschieden und folgt der Gegenauffassung, nämlich dass eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG nicht in Betracht komme, sondern dass vielmehr nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. § 9 ZPO der 3½-fache Jahresbetrag gelte zuzüglich bei Klageeinreichung fälliger Mietminderungsbeträge (§ 42 Abs. 3 GKG). Der BGH stellt in seiner Entscheidung nochmals klar, dass entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung die Vorschrift des § 41 GKG auf Zahlungsklagen nicht – auch nicht analog – anwendbar sei. Die Vorschrift des § 41 GKG erfasse aus sozialen Gründen nur die dort genannten Streitigkeiten, insbesondere Streitigkeiten über den Bestand eines Mietverhältnisses (§ 41 Abs. 1 GKG), Klagen auf Räumung (§ 41 Abs. 2 GKG) sowie auf Instandsetzung und Duldung von Modernisierungsarbeiten (§ 41 Abs. 5 GKG). Für Zahlungsklagen bleibe es dagegen bei der allgemeinen Regelung des § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. den Vorschriften der ZPO über den Zuständigkeitsstreitwert. Maßgebend sei danach also der verlangte Betrag und bei zukünftigen Leistungen gem. § 9 ZPO der 3½-fache Jahresbetrag. Ein geringerer Betrag ist nur dann anzusetzen, wenn bei Klageeinreichung (§ 40 GKG) bereits feststeht, dass das Mietverhältnis vor Ablauf von 3½ Jahren enden wird.
Der BGH weist insbesondere darauf hin, dass es auch keinen Grundsatz gibt, wonach Klagen aus einem Mietverhältnis nicht höher bewertet werden dürften als der Streit über das Mietverhältnis selbst. Einen solchen Grundsatz gibt es nicht, was sich schon daran zeigt, dass Klagen auf Zahlung von Mietrückständen, die unstreitig mit dem vollen Wert zu bewerten sind, durchaus den Jahreswert übersteigen können.
Es ist auch kein Feststellungsabschlag vorzunehmen, da es sich um eine negative Feststellungsklage handelt, die das Spiegelbild einer entsprechenden Leistungsklage ist und die hinsichtlich der streitigen Forderung in Rechtskraft erwächst.
Beispiel: Aufgrund eines Mangels meint der Mieter, dass die Miete (1.000,00 €) um 120,00 € zu mindern sei. Er beantragt daher mit einer am 21. November eingereichten Klage festzustellen, dass er ab September zu keiner höheren Mietzahlung als 880,00 € verpflichtet ist.
Der Streitwert beträgt für die Feststellung der zukünftigen Mietzahlung (42 x 120,00 € =) 5.040,00 €. Hinzuzurechnen sind die bei Klageeinreichung fälligen Beträge für September, Oktober und November mit weiteren (3 x 120,00 € =) 360,00 €, sodass sich ein Gesamtstreitwert i.H.v. 5.400,00 € ergibt.
