I. Zielsetzung und Anwendungsbereich
Die „Mietpreisbremse“, die die angemessene Versorgung mit Wohnraum auch für Bezieher geringer und mittlerer Einkommen sicherstellen soll, gilt nur für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Diese werden gemäß § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung abschließend bestimmt. § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB führt sogenannte „Indikatoren“ hierfür an. Sie stellen auf statistische Werte, etwa zur Mietsteigerung oder Mietbelastung, ab, sodass die nach § 556d Abs. 2 Satz 5, 6 BGB zu begründende Rechtsverordnung angeben muss, aufgrund welcher empirischen Untersuchungen ein angespannter Wohnungsmarkt jeweils bestehen soll.
II. Ausnahmen und Privilegierungen
1. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB)
Auch in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten §§ 556d ff. BGB nicht unbegrenzt. Die Ausnahme für erstmals genutzte Wohnungen gemäß § 556f Satz 1 BGB soll sicherstellen, dass der Wohnungsneubau nicht behindert wird. Sie gilt nicht nur für die Erstvermietung, sondern für alle weiteren Vermietungen. Hingegen ist die umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB, die bereits bei einem Aufwand von etwa einem Drittel der für einen Neubau anfallenden Kosten vorliegt, nur für die erste Vermietung von den Regeln der Mietpreisbremse ausgenommen.
2. Bestandsmiete und nicht umfassende Modernisierung (§ 556e BGB)
Demgegenüber stellen die Privilegierungen nach § 556e Abs. 1 BGB keine gänzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse dar; der Vermieter kann nur eine darüber hinausgehende Miete vereinbaren. Nach § 556e Abs. 1 BGB kann er die vom letzten Mieter geschuldete Miete auch dann neu vereinbaren, wenn sie die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB überschreitet. Hat er den Wohnraum in den letzten drei Jahren modernisiert, kann er die Kosten hierfür auch bei der Neuvermietung umlegen. Eine über die Vormiete bzw. den Modernisierungszuschlag hinausgehende Miete bleibt allerdings unzulässig.
III. Folgen von Verstößen gegen § 556d BGB
1. Teilunwirksamkeit der Vereinbarung zur Miethöhe
Nach § 556g Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB ist die Vereinbarung einer Miete jenseits
der Mietpreisbremse unwirksam. Im Umkehrschluss folgt daraus, dass sie auch bei
einem Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Miete zuzüglich 10 %
wirksam vereinbart ist. Im Übrigen bleibt der Mietvertrag ohnehin wirksam.
2. Rückforderungsanspruch
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überhöhter Mieten setzt nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB eine Rüge voraus. Es sind also nur die überzahlten Mieten zurückzuerstatten, die nach Zugang der Rüge fällig werden. Diese Rüge muss nach § 556g Abs. 4 BGB in Textform erfolgen und nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB die „Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.“
3. Sonstige Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 556d BGB
Sonstige Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen § 556d BGB regelt das Gesetz nicht. Der Mieter kann insbesondere die Mietzahlung insoweit einstellen, als sie mangels wirksamer Vereinbarung überhaupt nicht geschuldet ist. Damit entfällt auch die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB, die diese Vorschrift ausdrücklich nur für die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete verlangt.